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Egipto: La vivienda propia se hace realidad

Apoyo a un mercado hipotecario residencial competitivo y sostenible

Mayo 22, 2013

El Proyecto de Financiamiento Hipotecario ha logrado resultados nunca antes vistos en el sector financiero de Egipto. La iniciativa permitió a bancos e instituciones financieras no bancarias ofrecer créditos hipotecarios a largo plazo en condiciones de mercado para adquirir una vivienda. Entre 2006 y 2011, estos préstamos aumentaron desde 300 millones a 4.500 millones de libras egipcias y las compañías hipotecarias subieron de 2 a 12.
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MAPA DEL PROYECTO

Desafío

Hasta mediados de la década de l980, la urbanización fue muy rápida en Egipto a causa de la migración rural y al crecimiento natural de la población. Adaptarse a este mayor crecimiento demográfico en un periodo tan breve generó desafíos importantes para las instituciones, la infraestructura y las políticas públicas relacionadas con la vivienda y la urbanización. El Gobierno de Egipto construyó cerca de 19 poblados y ciudades satélites, comprendiendo más de 230.000 viviendas. No obstante, esto impuso una pesada carga en el presupuesto mientras muchas de las nuevas comunidades urbanas se encontraban casi deshabitadas. Para que las familias de ingreso bajo y mediano pudieran aumentar el acceso a la posesión formal de una vivienda, el Gobierno entregó subsidios a través de diversos programas especiales, muchos de los cuales involucraban grandes subvenciones fiscales y representaban un alto gasto público. Estos esfuerzos no solo resultaron insostenibles, sino que satisfacían solo una parte de la demanda y no llegaban a grupos de ingreso específicos.

Además, la evaluación del proyecto dejó en evidencia que la mayoría de las familias egipcias tenía un  acceso limitado a una vivienda propia a precios convenientes. El sector bancario ofrecía muy poco financiamiento formal para dichos fines, aunque algunos bancos comerciales –tanto estatales como privados– habían otorgado una cierta cantidad de préstamos a compradores, principalmente como parte de sus actividades minoristas o como financiamiento para inmobiliarias usando garantías distintas a las prendas hipotecarias. Algunas de estas empresas también recibieron financiamiento a plazo según un sistema de contratos con cuotas diferidas; sin embargo, este no ofrecía condiciones favorables o seguras para los prestatarios ni mejoraba la asequibilidad de las viviendas debido a que el plazo de vencimiento era demasiado breve.

Solución

El objetivo de desarrollo del proyecto era que los principales prestamistas de la industria financiera (bancarios y no bancarios) pudieran ofrecer financiamiento habitacional a través de créditos hipotecarios a largo plazo en condiciones de mercado. Este tipo de financiamiento era escaso, lo que en parte se debía a que los principales prestamistas no contaban con acceso confiable a fuentes de financiamiento a plazo en términos favorables para mitigar los riesgos comerciales y financieros asociados. La Empresa de Refinanciamiento Hipotecario de Egipto (EMRC, por sus siglas en inglés), el fondo de liquidez,  proveerá ese tipo de fuente.

Desde el año 2000, el Banco Mundial ha brindado importantes asesorías al Gobierno en políticas y gestión técnica de temas relacionados con el desarrollo del mercado hipotecario en apoyo a sus notables esfuerzos para sentar bases normativas, legislativas e institucionales para este tipo de mercado. Estos incluyen actividades, tales como la entrega de comentarios acerca del proyecto de ley sobre financiamiento de bienes raíces y sus regulaciones ejecutivas, y el aporte de la experiencia de otros países. El Banco otorgó además asesoramiento respecto de los principales fundamentos de un buen mercado hipotecario.

El Proyecto de Financiamiento Hipotecario incluyó también conocimiento técnico sobre las mejores prácticas y la experiencia mundial en sistemas alternativos de fondos hipotecarios en el desarrollo de este mercado emergente. Esta iniciativa formó parte de un paquete integral de apoyo del Grupo del Banco Mundial para desarrollar y mejorar el desempeño del sector financiero de Egipto e incluyó una serie de préstamos para políticas de desarrollo (DPL) destinados a implementar reformas en el sector financiero y mejorar la infraestructura institucional. La institución asimismo aceptó servir de coordinador, dentro de un marco común, del apoyo de otros donantes, a petición del Gobierno egipcio.

Resultados

Las reformas realizadas por el Proyecto de Financiamiento Hipotecario lograron los resultados más impresionantes registrados por el país en el sector financiero. El proyecto permitió a bancos y compañías hipotecarias tener acceso a financiamiento de más largo plazo a través de la EMRC, la cual estaba en funcionamiento. Esto contribuyó a aumentar el volumen de la cartera de préstamos hipotecarios y mejoró el acceso y los costos de financiamiento para la vivienda en Egipto, lo que dio origen a un sistema más inclusivo.

Los logros incluyeron además:

  • Un aumento en el volumen de préstamos hipotecarios en condiciones de mercado, de 300 millones en 2006 a 4.500 millones de libras egipcias en 2011, superando la meta inicial de 4.000 millones.
  • Plazos de vencimiento de una hipoteca más prolongados, de 7 años en 2006 a 16 años en 2011, sobrepasando el objetivo de 15 años.
  • Una mayor cantidad de empresas de financiamiento hipotecario, de 2 en 2006 a 12 en 2011, mucho más allá del objetivo de 6 empresas.
  • Un incremento del financiamiento bancario para hipotecas, de 12 millones en 2006 a 2.600 millones de libras egipcias en 2011.
  • Un volumen más alto de créditos de prestamistas hipotecarios participantes en el fondo de liquidez, la EMRC, de 0 a 450 millones de libras egipcias en 2011, lo cual una vez más superó el objetivo de 400 millones.


Contribución del Grupo del Banco Mundial

Se trató de una asociación entre el Banco Internacional de Reconstrucción y Fomento (BIRF) y la Corporación Financiera Internacional (IFC). El BIRF otorgó US$37,1 millones al proyecto, cuyo costo total fue de US$209,4 millones, e incluyó US$29,1 millones del cliente, US$104,7 millones de fuentes locales del país prestatario y US$38,5 millones de subprestatarios. IFC trabajó estrechamente con el Banco Mundial en la creación de la EMRC, que representó un 8% de la inversión, además de ofrecer asesoría y asistencia técnica a fin de mejorar el marco regulador y legal del mercado hipotecario y la formación de capacidades del fondo de liquidez.

Asociados

Varios donantes, asociados en el desarrollo e instituciones internacionales han brindado apoyo a la implementación del Programa de Reformas del Sector Financiero del Gobierno de Egipto a través de asistencia técnica y trabajo analítico sobre la implementación de cambios y la reestructuración del sector, además del desarrollo de un mercado hipotecario. Esta colaboración demandó gran eficiencia en la coordinación, que estuvo a cargo el Banco Mundial. Junto con IFC, el Banco brindó respaldo técnico en varias áreas y en especial en la definición del modelo comercial, los procedimientos operativos y el marco de gestión de riesgos de la EMRC. La Agencia de Estados Unidos para el Desarrollo Internacional tuvo una participación activa en el desarrollo del mercado hipotecario de Egipto y ha elogiado el trabajo del sector financiero del Banco Mundial, en especial el Proyecto de Financiamiento Hipotecario.

Próximos pasos

Los donantes y asociados continúan respaldando al sector financiero de Egipto, especialmente en los temas de financiamiento inclusivo y vivienda para personas de ingresos bajos, una prioridad del Gobierno después de la revolución.

Beneficiarios

Son varias las instituciones que se han visto beneficiadas con el Proyecto de Financiamiento Hipotecario, incluso la EMRC, la cual ha recibido importantes contribuciones desde sus inicios. La Autoridad de Financiamiento Hipotecario (MFA, por sus siglas en inglés) también contó con aportes considerables en el marco regulador de las hipotecas. La creación de la MFA, con apoyo del Banco Mundial, fue un paso clave en la instauración de un entorno regulador seguro y estable, que proteja los intereses de prestamistas y consumidores. Un hecho que impulsó los cambios en el sector financiero no bancario de Egipto fue el fortalecimiento del marco de regulación y supervisión. La unificación de los objetivos de este marco con la Autoridad de Supervisión Financiera de Egipto (EFSA, por sus siglas en inglés), además del alineamiento de la Junta de Supervisión de Auditores para cubrir a todas las instituciones no bancarias, mejora la transparencia y la confiabilidad de los reportes financieros en el sector no bancario. Para el Fondo de Financiamiento Hipotecario (MFF, por sus siglas en inglés)  como parte del proyecto, se hicieron importantes gestiones en favor de los mecanismos de gestión que crean incentivos para que los prestamistas lleguen a prestatarios de menores ingresos.